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开发商延期交房怎么办?

时间:2018-10-31 来源:新房宝房产网


  当下商品房买卖中,开发商因施工进度、资金周转等问题延期交房所占的比例日渐增高的,在此情形下购房者可向开发商追究其违约责任。
 广州新房

开发商延迟交付一般分为三种情况:

1、催告后在合理期间交付

延期交付经催告后广州新房开发商在合理期限内交付的,买房人不能要求解除合同,但是可以让开发商按延期天数承担违约金赔偿。

2、催告后没有在合理期限交付

开发商延期交房,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,但是给出了延期交房的理由,这种情况购房人没必要解除合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由,但属于买房人能够承担的范围,例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等,买房人可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。

3、没有给出延迟时间并推脱逃避

开发商延期交付,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,也没有给出合理理由或者一味推脱逃避的,买房人可以要求解除合同,并要求开发商承担违约责任,赔偿自己的损失。

买房人买房时,一定要保留开发商延迟交房的证据,只要在有证据的情况下,买房人才能获得更好的法律保护。

开发商延期交房如何维权?

1、审查相关证明材料

收房时,买房人应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实践中,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋实际尚未达到入住条件时,即通知买房人入住。

买房人在实际验收房屋时,应当注意水、电、气是否开通,是否达到基本入住条件,规划是否被擅自更改,同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则,购房人有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

2、不可抗力非全免责

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下,只有发生不可抗力的情况,开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。否则,开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

3、保留相关证据材料

发生延期交房纠纷时,买房人一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据,另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。

掌握了一手材料,不论在与惠州楼盘开发商协商过程中还是在提起诉讼时,都能够明确其违约事实,既可以按照合同条款主张约定的违约金,在实际损失超过约定的违约金的情况下,可以要求开发商按照买房人的实际损失承担赔偿责任,从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。

4、注意诉讼时效

由于房屋延期交付的时间存在不确定性,买房人应当注意诉讼时效问题。根据法律规定,买房人应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利,则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。



第十七条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该约定,若购房者和开发商签订的商品房预售合同没有对开发商逾期交房的违约责任具体约定,在开发商逾期交楼的情况下,购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为 过分高于造成的损失此时,由法官根据实际情况酌情减少违约金数额。


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